Michal Ševčík pro Stavitel: Do světa nemovitostí PŘIŠLO MNOHO ZMĚN

Stavitel, 10.1.2014 0:00:00 

Mnoho zásadních změn čeká na majitele nemovitostí, nájemce a nájemníky, ale také na ty, kdo si nové bydlení staví, chtějí koupit nebo hledají podnájem. Nový občanský zákoník platí, i když se na něj začínají snášet mnohé výhrady. Novely na sebe nenechají dlouho čekat.

Občanský zákoník (NOZ) přichází s řadou zásadních změn, o kterých časopis Stavitel pravidelně informuje. Mnohdy je ale opakování „matkou moudrosti“. Nová legislativa dává větší práva jak majitelům nemovitosti, tak nájemcům, zároveň se ale rozšiřují povinnosti a zodpovědnost s nemovitostmi spojené. Jaké jsou zásadní změny v právní úpravě a jak se konkrétně mohou projevit na realitním trhu? 

NEMOVITOST SOUČÁSTÍ POZEMKU 

První změny se týkají těch, kdo začínají stavět. Ze zákona mizí pojem rozestavěné stavby a od Nového roku rozestavěná stavba nebude již v katastru nemovitostí evidována. Souvisí to s tím, že NOZ se přibližuje jednak historickému pravidlu a jednak legislativě jiných evropských zemí, a to tak, že stavba již po Novém roce nebude samostatnou nemovitou věcí, ale stane se součástí pozemku. V katastru tak při zápisech po Novém roce budou s jistými výjimkami evidovány jen pozemky s různým účelem využití. Tedy pokud od Nového roku budete stavět na vlastním pozemku dům, stane se automaticky součástí pozemku, na kterém bude stát. Horší to ovšem bude, pokud budete stavět na cizím pozemku. Takový dům se pak bude stávat součástí pozemku jiného vlastníka. Předejít tomu můžete pouze tak, že získáte od vlastníka pozemku právo na něm svůj dům umístit – tzv. právo stavby. Právo stavby lze sjednat (i opakovaně) na dobu maximálně 99 let. K právu stavby NOZ připojuje vzájemné zákonné předkupní právo vlastníka domu (práva stavby) a pozemku, při tom si podmínky vypořádání lze sjednat už předem. Z pohledu financování využijete pak jako zástavu pouze právo stavby, což nemusí některým bankám stačit a mohou požadovat další zajištění. Tato úprava se netýká nemovitostí, jež budou patřit jiné osobě než pozemek před koncem roku 2013. Další změnou bude to, že nově bude součástí pozemku (až na výjimky) i vše nad ním a vše pod ním, zajímavá bude situace ohledně mostů, podloubí a podobných staveb nebo jejich částí, obzvlášť ve spojení s povinností nemovitosti udržovat.

FINANCOVÁNÍ KOUPĚ NEMOVITOSTI 

„NOZ zavádí řadu změn ohledně financování nákupu nebo výstavby nemovitostí bankou, respektive zavádí širší škálu možností jak zajistit poskytnutý úvěr (hypotéku) a případně sjednat i kontrolu nad případnou realizací zástav (prodejem nemovitostí bankou v případě, kdy dlužník nesplácí). Banky tak získají více možností, ale nově bude mít i klient banky větší jistotu, že v případě realizace bude banka povinna jednat s ohledem na zájmy klienta a nikoliv jen sledovat uspokojení vlastních pohledávek,“ radí finanční ředitel společnosti FINEP Štěpán Havlas.

EVIDENCE V KATASTRU 

Velkých změn se dočkají také zápisy do katastru nemovitostí. Bude se sem totiž zapisovat nejen právo stavby, popsané výše, ale také právo nájmu, a také právo takzvaného pachtu. Na rozdíl od nájmu se u pachtu předpokládá, že pachtýř bude vlastním přičiněním věc obhospodařovat tak, aby přinášela výnos. Propachtovatel se zavazuje přenechat pachtýři věc k dočasnému užívání a požívání výnosů a pachtýř se zavazuje platit za to propachtovateli pachtovné.

Kromě toho zavádí NOZ nové typy práv k nemovitostem, například přídatné spoluvlastnictví, které slouží k tomu, aby s hlavní nemovitostí (např. dům) mohl kupující současně nabýt i podíl na soukromé přístupové cestě, který bude „připojen“ k domu. Součástí bytu bude po Novém roce v kupní smlouvě i případný podíl na společných prostorech, komora nebo garážové stání a nemůže se tak stát, že k bytu zapomenete převést i související nemovitosti nebo jejich části či podíly na nich, což v praxi působilo komplikace. 

Věcná břemena, jak je známe, budou podle nové úpravy rozdělena na aktivní, tzv. služebnosti, tedy povinnost například udržovat v zimě příjezdovou cestu nebo na údržbu přispívat finančně a pasivní, tedy povinnosti něco strpět, například povinnost strpět přes vlastní pozemek vedení elektrického kabelu a související případné opravy. 
 

V katastru budou evidovány rovněž všechny typy zástavních práv k nemovitostem. Zajímavá je nová možnost zajistit si právo prvního v pořadí zástav i v případě, že zástavní věřitel nemá v daný okamžik za dlužníkem žádnou pohledávku. To může klientům v budoucnu snadno zkomplikovat přístup ke konkurenčním hypotečním úvěrům a umožní bankám si klienta „pojistit“.

V neposlední řadě je důležité zmínit, že NOZ principiálně chrání aktivního vlastníka a občané by si měli najít způsob, jak své vlastnictví aktivně kontrolovat a chránit. Katastr nemovitostí bude nabízet automatické informování o návrzích a záznamech týkajících se nemovitostí. Tato služba bude zřejmě zpoplatněna, ale pro ty, kteří nejsou zvyklí si své vlastnictví pravidelně kontrolovat, bude jistě dobrou investicí. 

ZVÍŘATA A PODNIKÁNÍ

Nový občanský zákoník přináší řadu změn v oblasti nájmů. Podoba nájemní smlouvy se výrazně zjednoduší. Nájemce nemovitosti bude nově moci chovat zvíře či podnikat v pronajatém bytě i bez souhlasu majitele. Pronajímatel může vypovědět smlouvu i bez výpovědní lhůty. Zákoník v mnoha ohledech zvýhodňuje jak pronajímatele, tak i nájemce. Proto by si obě strany měly ověřit, jak jejich současné nájemní smlouvy vyhoví novým podmínkám. Nová úprava se totiž vztahuje i na nájmy bytů a nemovitostí, které byly sjednány před 1. lednem 2014.

NOZ tak zavádí do našeho systému velkou smluvní volnost stran. Jako byt bude možné pronajmout i prostor, který není a priori kolaudací zkolaudován jako byt a smlouva o nájmu nebytového prostoru pro účely bydlení nebude tedy neplatná. Jaké důsledky to ovšem může v praxi mít je dnes těžko předjímat.

Ten, kdo nemovitost pronajímá, nově nebude moci požadovat nepřiměřené smluvní pokuty za porušení nájemní smlouvy. K ujednání, které stanoví nepřiměřenou smluvní pokutu, se nově nebude přihlížet – bude neplatné. A to i ve smlouvách již uzavřených před koncem roku. Přesto je možné požadovat přiměřenou pokutu při porušení smlouvy a přiměřené úroky z prodlení při zpožděných platbách. 

ZVÝHODNĚNÍ NÁJEMCE 

Nájemce může od ledna v bytě chovat zvíře i přes nesouhlas majitele. Jedinou podmínkou je, že nesmí způsobit pronajímateli či ostatním obyvatelům domu nepřiměřené obtíže. „Majitel bytu nesmí nájemci zvíře v bytě zakázat, i když se mu to nelíbí. Proto doporučujeme vyhradit si souhlas s chovem zvířat přímo v nájemní smlouvě,“ uvádí Jan Zachystal z RE/MAX Alfa. Další podstatnou výhodou je možnost v bytě pracovat či podnikat, aniž by s tím majitel bytu souhlasil.

Nájemce se bude moci sám domáhat ochrany vůči tomu, kdo ho ruší v jeho nájemním právu. Dnes tuto ochranu může zajistit pouze pronajímatel. „Pokud vás například vytopí soused, můžete po něm chtít opravu či finanční kompenzaci i jako nájemce, a nemusíte už čekat, až to zařídí majitel bytu. Tato změna například značně urychlí řešení situace, kdy vlastník bytu žije v zahraničí,“ vysvětluje novinky Michal Ševčík z advokátní kanceláře Vilímková, Dudák & Partners.

Významnou změnou pro nájemce je možnost pronajmout část bytu jiné osobě bez souhlasu pronajímatele. Podmínkou ovšem je, že v bytě sám trvale bydlí a že tuto změnu majiteli nahlásí. „V tom, že nájemce bude moci uzavřít podnájemní smlouvu s kýmkoli bez vědomí majitele, vidím jistá rizika. Majitel zcela ztrácí přehled o obyvatelích svého bytu či domu. Proto bych mu doporučil vymínit si souhlas ve smlouvě,“ dodává Zachystal. 

Jestliže bydlíte v bytě bez písemné smlouvy a stále se obáváte, že vás majitel může kdykoli vyhodit, uleví se i vám. Letos nebude možné pro nedostatek formy tvrdit, že je smlouva neplatná nebo že neexistuje. 

Navíc po třech letech bez smlouvy totiž vznikne faktický nájem a váš vztah s majitelem nemovitosti se bude řídit stejnými právy a povinnostmi, jako by smlouva sepsána a podepsána byla. Přesto je daleko bezpečnější písemnou formu smlouvy upřednostnit a to z pohledu obou smluvních stran. 

NOZ dokonce předjímá, že v nájemní smlouvě nedojde ke sjednání ceny nájmu a pro takové případy stanoví postup stejně, jako pro případy, že není sjednána inflační a deflační doložka. Přesto je zřejmé, že většina takových případů bude řešena nakonec zdlouhavou soudní cestou. Zajímavý je v této souvislosti zaváděný precedenční princip, který de facto říká, že rozhodne-li soud v konkrétním případě konkrétním způsobem, máte právo očekávat, že ve vašem případě o stejných parametrech rozhodne soud stejně. 

ZVÝHODNĚNÍ PRONAJÍMATELE 

Zákoník ale posiluje i práva majitele nemovitosti. Ten nově může vypovědět smlouvu i bez výpovědní lhůty. A to v případě, kdy nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem. Tedy pokud například neplatí nájemné či náklady na služby více než tři měsíce nebo byt závažně poškodí. Na rozdíl od současné úpravy však už k výpovědi nepotřebuje rozhodnutí soudu a nemusí nájemci nabídnout adekvátní bytovou náhradu. Nájemce musí byt vyklidit nejpozději do jednoho měsíce po doručení výpovědi. Tyto změny se však nevztahují na družstevní byty. 
 

Jako kauci může vlastník bytu nově požadovat až šestinásobek měsíčního nájemného. To je oproti bývalým třem měsícům výrazný rozdíl. „Domnívám se, že majitelé nemovitostí budou k podobně vysoké kauci přistupovat jen zcela výjimečně. V opačném případě totiž budou svého nájemce těžko shánět, protože takovou částku předem zaplatí málokdo,“ dodává Jan Zachystal. 

Pronajímatel má tedy nově silnější práva vypořádat se s tím, kdo neplní své povinnosti a v případě hrubého porušení nájemní smlouvy může smlouvu vypovědět, a to již bez rozhodnutí soudu. Navíc nemusí zajišťovat náhradní ubytování nájemci, kterému byla smlouva vypovězena. Vypovědět smlouvu a vystěhovat nájemníka může majitel nemovitosti nově také tehdy, pokud byl takový nájemník pravomocně odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, nebo členu jeho domácnosti, nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemníkův byt, nebo pokud se trestného činu dopustí na domovním majetku či nemovitosti samé. 

ZJEDNODUŠÍ SE I UZAVŘENÍ NÁJEMNÍ SMLOUVY

Na závěr úprava, která zlepší vztahy obou stran: uzavírání nájemních smluv se výrazně zjednoduší. „Stačí, aby bylo patrné, že se jedná o nájemní smlouvu. Musí v ní být uvedeno, co je předmětem nájmu, kdo je pronajímatel a nájemce. Tyto údaje zcela dostačují. Dokonce už se nemusí uvádět ani výše nájemného,“ popisuje změny Michal Ševčík. Do loňska měla nájemní smlouva jasná specifika. Musela přesně určit pronajímaný byt včetně veškerého příslušenství a rozsah jeho užívání, výši nájemného a úhrad spojených s užíváním bytu. Bez těchto podmínek mohla být smlouva neplatná. 

REKLAMACE A VADY S NOVÝMI VÝHODAMI PRO KUPUJÍCÍ

Pokud prodáváte nemovitost podle starého občanského zákoníku, ručíte jen za vady a závady po dobu záruční lhůty, která byla s kupujícím sjednána, pokud sjednána nebyla, pak jen za ty, které existovaly již v době převodu nemovitosti. V současné době je možné vady na nemovitosti uplatnit jen v časovém rozmezí šesti měsíců od koupě. Poté právo na reklamaci zaniká a nelze jej vymáhat ani soudní cestou. Nový občanský zákoník dává v tomto ohledu více práv kupujícímu – ten může vady reklamovat po dobu pěti let od nabytí nemovitosti. V této souvislosti bude ovšem v praxi poměrně komplikované určit, zda reklamovaná vada hlavně v případě starších nemovitostí je vadou či souvisí s běžným opotřebením nebo případně je způsobená nesprávným užíváním a údržbou ze strany nabyvatele. *