Michal Ševčík: Nárok na provizi realitní kanceláře při uzavření kupní smlouvy bez účasti realitní kanceláře za nižší kupní cenu

Dne 26. září 2018 vynesl Nejvyšší soud ČR zajímavý rozsudek  s dopadem do praxe realitních kanceláří. 

V dané věci se realitní kancelář a klient dohodli na zprostředkování uzavření kupní smlouvy na nemovitosti, přičemž byla dohodnuta konkrétní kupní cena, za kterou měl být prodej uskutečněn (konkrétně ve výši 14.500.000,- Kč).

Výši požadované kupní ceny bylo možné změnit na základě písemné dohody stran, přičemž k tomuto však nedošlo. Osoba, kterou zprostředkovatel vyhledal, neměla zájem nemovitosti za výše uvedenou cenu koupit. Následně nicméně došlo k uzavření kupní smlouvy mezi otcem takto vyhledané osoby a prodávajícím, a to za nižší cenu, než byla dohodnutá ve smlouvě o poskytování realitních služeb (konkrétně za částku 13.265.307,- Kč). K tomuto jednání o uzavření kupní smlouvy a k jejímu samotnému uzavření již došlo bez účasti realitní kanceláře.

Realitní kancelář se následně domáhala úhrady provize, neboť argumentovala, že kupní smlouva byla uzavřena s osobou, kterou tato realitní kancelář vyhledala (resp. s osobou blízkou). V uvedeném případě bylo následně Nejvyšším soudem rozhodnuto, že zprostředkovateli nárok na provizi nevznikl.

Tento závěr soud odůvodnil tím, že nedošlo k uzavření kupní smlouvy, na jejímž zprostředkování se zprostředkovatel a zájemce dohodli (smlouva byla uzavřena za nižší kupní cenu s otcem osoby vyhledané zprostředkovatelem).

Nejvyšší soud k tomu dodal, že jedním z předpokladů nároku na provizi je podle § 2445 odst. 1 o. z. zprostředkování uzavření určité smlouvy mezi zájemcem a třetí osobou. Ustanovení § 2445 odst. 1 o. z. váže závazek zprostředkovatele na zprostředkování uzavření určité smlouvy s třetí osobou a podle § 2447 odst. 1 o. z. nastává splatnost provize zásadně dnem uzavření zprostředkované smlouvy. Pokud byl tedy předmětem výhradní dohody o poskytnutí realitních služeb závazek realitní kanceláře zprostředkovat klientovi uzavření kupní smlouvy o prodeji nemovitostí mezi ním a třetí osobou za kupní cenu 14 500 000 Kč a v předmětné kupní smlouvě byla sjednána kupní cena 13 265 307 Kč, tedy kupní ceny uvedené v dohodě nebylo při realizaci prodeje dosaženo, nelze dospět k závěru, že v případě realizované kupní smlouvy šlo o určitou kupní smlouvu, k zprostředkování jejíhož uzavření se realitní kancelář zavázala v dohodě uzavřené podle § 2445 a násl. o. z.

Nedošlo-li k uzavření určité kupní smlouvy, jež byla předmětem zprostředkování, realitní kancelář svůj závazek ze zprostředkovatelské smlouvy nesplnila, a proto jí nárok na sjednanou provizi ve výši 4 % z realizované kupní ceny včetně DPH nevznikl. Nešlo-li v případě uzavřené kupní smlouvy, v níž nebylo dosaženo kupní ceny 14 500 000 Kč, o tu kupní smlouvu, jejíž uzavření bylo předmětem zprostředkování, není pro posuzování nároku na provizi ani rozhodující, z popudu (iniciativy) koho k uzavření kupní smlouvy došlo.

Za splnění závazku zprostředkovatele ze zprostředkovatelské smlouvy nelze považovat uzavření kupní smlouvy, která v otázce výše kupní ceny není identická (kupní cena je nižší) se smlouvou, na jejímž zprostředkování se účastnice ve zprostředkovatelské smlouvě dohodly. Nedošlo-li k uzavření určité kupní smlouvy, jež byla předmětem zprostředkování, zprostředkovatelka svůj závazek ze zprostředkovatelské smlouvy nesplnila, a proto jí nárok na sjednanou provizi nevznikl.

Z tohoto vyplývá, že v případě, kdy by došlo k uzavření kupní smlouvy na nemovitost za nižší cenu, než bylo dohodnuto ve smlouvě o zprostředkování realitních služeb, s osobou vyhledanou realitní kanceláří, nemusel by být realitní kanceláři přiznán její nárok na provizi.