Aktuality

Komentujeme a vyjadřujeme se k aktuálním tématům v médiích. Sledujeme změny legislativy a judikatury. Pořádáme workshopy a přednášky. Aktivně naše klienty informujeme o novinkách.

více informací

Michal Ševčík pro E15: (Ne)bezpečné úschovy

E15, 11.10.2012 0:00:00 

Když kupovala Hana dům za několik milionů korun, pocítila okamžitě po prvním jednání s makléřkou paniku. Jak může hned složit u realitní kanceláře půlmilionovou kauci, aniž by měla jistotu, že jí dá banka na požadovanou částku hypotéku a za jakých podmínek? Z té si prý hned stáhne realitka provizi. Za co, když ještě nic nebude jisté? Má následně zaplatit zálohu, ze které realitní kancelář vypořádá třísettisícový úvěr na zastavené nemovitosti? Kam poputují peníze z banky, když to dobře dopadne?  
Hana nedbala rad makléřky, která se chtěla o všechno postarat tak, že budou všichni jako v bavlnce.  
Zavolala známému právníkovi, který transakci zbrzdil, každý krok jí vysvětlil, nastavil trochu jiná pravidla průběhu vypořádání, než zamýšlela makléřka, a nakonec za Hanu úplně převzal jednání s realitní kanceláří.  
Kupující se konečně cítila bezpečně.  
Tedy až do chvíle, kdy jí právník vysvětlil, že její hotovost a pár milionů od banky bude necelý měsíc ležet u advokáta, na kterém realitka trvala, než jí katastr zapíše jako vlastníka. Ty tři týdny špatně spala. Poté, co se minulý měsíc v médiích přetřásal příběh klientů kanceláře Reality 21, kteří pravděpodobně přišli o své peníze v advokátní úschově, ví, že oprávněně. Přestože jde o exces a selhání jednotlivce, je dobré o tomto riziku vědět.  
 
Čekání na katastr  
 
Vypořádání kupní ceny bývá sice ne jediným, ale zásadním kritickým momentem celého obchodu s domem nebo bytem. “K převodu vlastnického práva k nemovitostem nestačí podpis kupní smlouvy. Je k němu nezbytné rozhodnutí katastrálního úřadu, které trvá v současné době od několika dnů do několika týdnů,” říká Marek Epstein, právník advokátní kanceláře Doleček advokáti. Vzniká tedy otázka, kdy uhradit kupní cenu. Pokud kupující zaplatí před provedením vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, riskuje, že zaplatí, aniž by byl vklad nakonec z různých důvodů proveden. Pokud k placení kupní ceny dochází až po provedení vkladu vlastnického práva, riskuje naopak prodávající, že sice převede na kupujícího vlastnické právo, ale peníze nedostane. A právě toto “krizové” období má pomoci překlenout úschova peněz u třetí strany.  
Realitní kanceláře dnes provádějí celé obchody s nemovitostmi na klíč. Klientům poskytují kompletní servis včetně těchto úschov. Naprostá většina transakcí proběhne pod taktovkou makléře zdárně, aniž by si klient vůbec uvědomil, že nějaké riziko podstupuje. To ale zdaleka neznamená, že se tak neděje a prodávající či kupující musejí zůstat pasivní. Marek Epstein doporučuje, aby se nechala každá ze stran zastupovat či radit samostatně. Transakce jsou zejména v posledních letech složitější o to, že se kupní cena hradí prostřednictvím úvěru anebo zejména tam, kde prodávaná nemovitost je zastavena, případně obojí – klient kupuje na úvěr nemovitost, která je zastavena.  
Dnes je zcela obvyklé, že úvěrující banka kupujícího hradí kupní cenu prodávajícímu ihned poté, co je katastrálnímu úřadu podán návrh na vklad zástavního práva a vlastnického práva, aniž by katastrální úřad o těchto návrzích rozhodl. “Ovšem mnozí kupující si neuvědomují, že od podání návrhu na vklad do dne, kdy o něm katastrální úřad rozhodne, může nastat taková situace, že se kupující vlastníkem vůbec nestane – například proto, že i v době po podání návrhu na vklad bylo vydáno předběžné opatření, které prodávajícímu zakazuje s nemovitostí nakládat,” vysvětluje Epstein.  
U stejného způsobu vypořádání kupní ceny jsou ovšem vystaveni nebezpečí i prodávající. “Banka například po podání návrhu na vklad úvěr kupujícímu neposkytne, jelikož zjistí, že jí zatajil pro ni zásadní informace. Katastrální úřad však řízení dokončí a kupující se stane vlastníkem nemovitosti,” říká právník. Poté je jen na jeho poctivosti, anebo pokud jí není, na rozhodnutí soudu, které však není bezprostřední, jak brzy se vlastnictví prodávajícího projeví opět v katastru nemovitostí.  
 
Banka, advokát, nebo realitka?  

 
Pro úschovu peněz je možné využít služeb samotné realitní kanceláře, advokáta nebo banky. Jako bezpečná se jeví bankovní úschova, protože banka se dostane do platební neschopnosti jen velmi těžko. Nevýhodou je ale vyšší cena a zdlouhavost jednotlivých procesů v bance při zajištění úschovy, proto není u realitních kanceláří příliš oblíbená. Postupy samotných realitních kanceláří se různí. Například kancelář M&M reality nabízí úschovu peněz na účet pro to vyhrazený, který spravuje jako prostředník mezi kupcem a prodávajícím. “Tento způsob využívá 95 procent klientů,” říká obchodní ředitel realitní kanceláře Miroslav Jonáš.  
Tento model považuje za bezpečnější než advokátní úschovu, protože realitní kancelář ručí za uschované peníze svým majetkem.  
Úschovu přímo u realitní kanceláře naopak nedoporučuje Michal Ševčík z advokátní kanceláře Vilímková, Dudák & Partners. “Takto složené prostředky nejsou odděleny od majetku realitní kanceláře a mohou být postiženy exekucí na majetek realitní kanceláře nebo její insolvencí. Je zde také velké riziko použití těchto prostředků pro vlastní aktivity realitní kanceláře a absence pojištění. Výhodou tohoto typu úschovy jsou nízké náklady,” argumentuje.  

Jiné realitky klientům doporučují úschovu u advokáta, se kterým zpravidla dlouhodobě spolupracují.  
Zmíněný advokát potom zprostředkovává tuto službu zdarma jako určitý benefit, odměnou jsou mu úroky, které z uložených peněz plynou.  
Kancelář by ale neměla klientům svého advokáta vnucovat a už vůbec ne podmiňovat jeho využitím úspěšný průběh transakce, upozorňuje Jaroslav Novotný, prezident Asociace realitních kanceláří ČR. Právník Ševčík spatřuje u úschovy u notářů a samostatných advokátů předpoklad určité míry důvěryhodnosti a odborné kvalifikace pro posouzení podmínek výplaty uschovaných peněžních prostředků. “Nevýhodou může být absence opatření proti zpronevěře, interních bezpečnostních postupů a mechanismů a také nízká vymahatelnost pohledávek na vyplacení peněžních prostředků z úschovy v případě platební neschopnosti advokáta nebo notáře,” doplňuje.  
 
Je vlastník opravdu vlastník?  
 
Jan Lehký z kanceláře Hogan Lovells poukazuje na to, že i úplný počátek transakce nemusí být bez problémů. Ani vlastnictví nemovitosti prodávajícím není úplně stoprocentní. “Bohužel dnešní stav katastru nemovitostí nepředstavuje zcela důvěryhodný zdroj pro ověření vlastnického práva prodávajícího k nemovitosti, protože může obsahovat mnoho zápisů, kdy osoba evidována jako vlastník ve skutečnosti žádným vlastníkem není,” říká. Například v případě předchozí neplatné smlouvy nemůže kupující nabýt vlastnické právo od nevlastníka a nikdy se tak vlastníkem nestane.  
S účinností nového občanského zákoníku se tento postup změní a bude se možné opět spolehnout na zápisy vlastnických práv v katastru nemovitostí.  
“Do té doby není od věci provést alespoň základní kontrolu předchozích vlastníků a smluv,” dodává Lehký.  
 
Zajímejte se o pojistku advokáta Při úschově u advokáta je advokát vázán pravidly advokátní komory, které především stanoví, že každá úschova musí být složena na speciální účet a advokát musí na vyžádání klienta předložit veškerou dokumentaci týkající se úschovy a finančních operací. V současné době může úschovu peněžních prostředků vykonávat každý advokát. Od ledna 2013 dojde ke zpřísnění podmínek, za nichž mohou advokáti úschovy provádět. Bude například zřízena elektronická kniha úschov vedená Českou advokátní komorou, do které budou advokáti povinni hlásit veškeré úschovy peněžních prostředků, které od klienta převezmou.“Spekuluje se též o zřízení garančního fondu advokátů, ze kterého by se při platební neschopnosti advokáta hradily nároky poškozených,” dodává Michal Ševčík z advokátní kanceláře Vilímková, Dudák & Partners. Advokát není oprávněn s úschovou jakkoliv disponovat bez souhlasu klienta. Porušení této povinnosti je komorou přísně trestáno v případě, že klient na advokáta podá stížnost. Komora v případě zneužití prostředků úschovy advokátem zpravidla ukládá ten nejpřísnější trest, kterým je vyloučení advokáta z komory a zákaz poskytování právních služeb. To ani případný trestněprávní postih ale podvedeným klientům peníze nevrátí. Jistou nadějí by pro ně mohla být pojistka advokáta. “V případě porušení povinností advokáta je klient oprávněn požadovat náhradu škody, která bude zpravidla placena z pojistky advokáta. Z uvedeného důvodu by se měl klient vždy zajímat o výši pojistky advokáta. Čím je vyšší pojistka, pak se samozřejmě snižuje riziko, že v případě jakéhokoli porušení ze strany advokáta bude taková škoda hrazena z pojistky,” doporučuje Jan Lehký z kanceláře Hogan Lovells. Dodává ale, že základní výše pojistky jsou jen tři miliony.  
 

 

OstatníJazykyVzděláníOdbornostmoje práce